Анализ состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса в Новосибирской области

В соответствии с Планом работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы.  Новосибирским УФАС России проводился анализ состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса.  

Целью исследования являлась оценка состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса.

Объектом изучения являлся рынок, на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса.

Строительство первичного жилья экономического класса осуществляется на основании разрешений на осуществление строительной деятельности и соответствующих нормативных  актов.

Продуктовые границы изучаемого товарного рынка  были определены как «рынок первичного жилья экономического класса».

В соответствии с методическими рекомендациями ФАС России в рамках проведения данного анализа географические границы рынков первичного жилья экономического класса определены границами административно-территориальных единиц субъектов Российской Федерации с численностью населения более 100 тыс. человек. Согласно информации, представленной Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области, таковыми в Новосибирской области являются: г.Новосибирск и г.Бердск.

Поэтому географическими границами изучаемых рынков были приняты административные границы  г.Новосибирска и г.Бердска.

На территории г.Новосибирска осуществляли деятельность по строительству и реализации первичного жилья экономического класса в 2011г. 16 хозяйствующих субъектов, в 2012г. - 20 хозяйствующих субъектов и в 2013г. - 26 хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство и реализацию первичного жилья экономического класса, на территории г.Бердска осуществляли деятельность по строительству и реализации первичного жилья экономического класса в 2011г. и 2012г.  3  хозяйствующих субъектов, в 2013г. - 5 хозяйствующих субъектов, осуществляющих строительство и реализацию первичного жилья экономического класса.

Расчет объемов рынков первичного жилья экономического класса и долей хозяйствующих субъектов, действующих на указанных рынках, осуществлялся на основании объемов реализации (кв.м.). Доля хозяйствующего субъекта на рынке первичного жилья экономического класса рассчитана как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего реализуемый данным хозяйствующим субъектом объем жилья, к общему объему реализации жилья на рассматриваемом рынке.

В ходе проведения анализа рынка первичного жилья экономического класса, были выявлены следующие барьеры входа на рынок:

экономические барьеры:

- необходимость осуществления значительных первоначальных капитальных вложений при длительных сроках окупаемости этих вложений;

- ограниченная доступность финансовых ресурсов и более высокие издержки привлечения финансирования для потенциальных участников по сравнению с хозяйствующими субъектами, действующими на рассматриваемом рынке;

административные барьеры:

- барьеры, возникающие при подключении  объектов капитального строительства к сетям  инженерно-технического обеспечения ( в том числе стоимость подключения);

- барьеры, возникшие при предоставлении земельных участков под строительство;

- получение разрешительных документов, в том числе, разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.

Также хозяйствующие субъекты указали на следующие факторы, оказывающие влияние на рыночную стоимость жилья: местоположение, т.е. отдаленность от промышленных предприятий, экологичность местности, расположение транспортной развязки, торговых и развлекательных центров, наличие коммуникаций.

По результатам проведенного анализа рынка первичного жилья экономического класса на территории г.Новосибирска можно сделать вывод о том, что в 2011, 2012г.г. он являлся рынком с высоким уровнем  концентрации, в 2013г. – рынком с умеренным уровнем концентрации в связи с увеличением количества участников рынка. На рынке присутствовало большое количество крупных и мелких строительных компаний, в том числе вертикально интегрированных игроков.

Вертикально интегрированные компании имеют преимущества перед остальными участниками рынка, а именно: более низкие цены, высокие темпы строительства, высокий рейтинг надежности фирмы, площадки в местах с развитой инфраструктурой, хорошие связи с банками для получения ипотеки с умеренным процентом.

Рынок первичного жилья экономического класса на территории г.Бердска в исследуемые периоды являлся рынком с высоким уровнем концентрации, на нем  присутствовало небольшое количество строительных компаний.

Основной для рынка первичного жилья экономического класса г.Новосибирска и г.Бердска Новосибирской области остается ценовая конкуренция, дающая толчок для развития отдаленных и пригородных районов. Высокая плотность застройки в ряде микрорайонов городов создает достаточно широкий выбор для потенциального покупателя. В этом случае на первый план выходят действительные конкурентные преимущества того или иного объекта.

Основные предложения по развитию конкуренции на рынке первичного жилья экономического класса:

-поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства, субсидирование, дотации, льготы;

-государственная поддержка по устранению административных барьеров в предпринимательской деятельности;

-совершенствование ценовой и налоговой политики, максимально способствующей привлечению инвестиций и повышению конкурентоспособности местных хозяйствующих субъектов, предоставление льгот.