Риэлторов поймали на сговоре

Антимонопольная служба заинтересовалась деятельностью риэлторских объединений, которые устанавливают рекомендуемый размер вознаграждения своим агентам. По мнению ревизоров, соответствующие правила являют собой не что иное, как ценовой сговор. Сами риэлторы утверждают, что договориться о единой сумме комиссионных невозможно.

Последний из таких случаев произошел в Новосибирске – местное отделение УФАС признало Новосибирскую ассоциацию риэлторов и 13 входящих в нее агентств нарушителями Закона «О конкуренции». Как оказалось, члены сообщества установили единую минимальную стоимость своих услуг для клиентов. Скорее всего антимонопольщики обратят свои взоры на работу риэлторских сообществ из других регионов – формальный повод для этого найден. Тем более что стандарты о минимальных размерах комиссий существуют почти в каждом объединении агентств недвижимости, в том числе и Петербурга.

Рекомендация для прайс-листа

До недавнего времени риэлторский бизнес почти не интересовал антимонопольную службу, в отличие от строительных компаний, которых регулярно обвиняют в нарушении Закона «О защите конкуренции».

Впервые УФАС обратил внимание на участников вторичного рынка недвижимости в июле 2011 года, когда несколько агентств в Алтайском крае заманивали клиентов лозунгом «работаем с материнским капиталом». Местное отделение антимонопольной службы посчитало такие объявления некорректными. Как было сказано в решении УФАС, агентства имеют право рассказывать в своей рекламе лишь о предоставляемых ими услугах – например по подбору жилья или подготовке документов. И что к средствам, выделяемым из федерального бюджета, агенты не имеют никакого отношения.

Теперь же гнев ревизоров вызвало соглашение новосибирских агентств: они установили общий для всех членов местной ассоциации риэлторов размер комиссионных. Согласно документу минимальное агентское вознаграждение от покупателя квартиры должно составлять 4% от ее стоимости и не менее 50 тыс. рублей. С продавцов брали от 3%. Соответствующие расценки были отражены в прайс-листах агентств.

Как заявил заместитель руководителя антимонопольной службы Александр Ельчанинов, тем самым ассоциация и входящие в нее агентства координировали свою экономическую деятельность. Единая ставка комиссионных в среде профессионалов рынка недвижимости, по его мнению, – это грубое нарушение антимонопольного законодательства. В итоге УФАС Новосибирской области признало местную ассоциацию риэлторов нарушителем Закона «О защите конкуренции».

Парадокс ситуации в том, что соглашение, которое вызвало недовольство антимонопольной службы, не имело юридической силы, поскольку не было завизировано ни одним из агентств. К тому же, как заявила президент Новосибирской ассоциации риэлторов Инна Аверьянова, пункт договора о размерах комиссионных носит исключительно рекомендательный характер. Да и сумма вознаграждения, по ее словам, в принципе не может быть одинаковой, ибо зависит от сложности сделки, стоимости объекта недвижимости и множества других факторов. В ближайшие дни новосибирские риэлторы собираются обжаловать решение УФАС. Если сделать это не удастся, уличенным в ценовом сговоре агентствам, скорее всего, придется покинуть ряды своего профобъединения.

Сам за себя

Как показывает практика, инициативы глав региональных отделений УФАС часто подхватывают их коллеги из других городов. По крайней мере, в петербургском отделении антимонопольной службы уже заявили, что «внимательно изучают» решение своих коллег из Сибири. Означает ли это, что местных риэлторов начнут проверять на предмет соблюдения антимонопольного законодательства, в управлении комментировать не стали. Впрочем, для этой работы есть все необходимые предпосылки – по логике представителей антимонопольной службы, обвинить в ценовом сговоре можно как минимум два работающих в Петербурге профобъединения риэлторов.

Так, в профессиональных стандартах Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга (АРСПб) и Ленинградской области рекомендуемый размер комиссии агента составляет 8%-10% от цены сделки – в зависимости от ее сложности. В Гильдии риелторов Санкт-Петербурга сумма вознаграждения – 6%. В документах Санкт-Петербургской палаты недвижимости подобного положения нет.

Тем не менее, как рассказал БН президент АРСПб Виталий Виноградов, каждая входящая в ассоциацию компания самостоятельно определяет свою ценовую политику в зависимости от объема работы, структуры сделки и типа договора. «Состав услуги всегда разный. А значит, цены на риэлторские услуги дифференцированны – установить единые требования не представляется возможным», – заявил он. По его словам, установление рекомендуемых требований к размеру комиссионных в составе общественного объединения риэлторов в принципе не может считаться ценовым сговором.

В Гильдии риелторов Санкт-Петербурга тарифы комиссионных также носят исключительно рекомендательный характер. Более того, как пояснил президент этого профобъединения Андрей Тетыш, в составе возглавляемого им сообщества нет комитетов, которые бы следили за соблюдением этого правила. «Каждый из генеральных директоров агентств является самостоятельным субъектом предпринимательской деятельности. Он и только он отвечает за финансовую политику своего агентства и определяет ее», – говорит Андрей Тетыш.

Сговориться сложно

По словам председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, межагентские договоренности о размере комиссии – пусть даже обязательные, или тем более рекомендуемые – имеют значение далеко не во всех субъектах страны. «В Москве и Петербурге подавляющее большинство сделок проводят частные агенты. Таким образом, даже если внутри профобъединений агентств недвижимости и будут существовать какие-либо соглашения, они вряд ли повлияют на среднестатистический размер комиссионных. Соответствующие рекомендации по размеру вознаграждения чаще всего носят лишь декларативный, косметический характер», – уверен он.

Участники рынка считают, что ценовые сговоры внутри профессиональных объединений агентств недвижимости Петербурга попросту невозможны.

«Сейчас на местном рынке работают десятки тысяч частных агентов и свыше 300 риэлторских компаний. И это – те, кто ведет свою деятельность официально. О том, сколько у нас работает «черных» и «серых» маклеров, можно лишь догадываться. Заявления о том, что они могут договориться между собой и установить единые расценки на свои услуги, не выдерживают критики. К сожалению, в Петербурге мы не в состоянии определить даже стандарты работы риэлторов. Что уж тут говорить о размерах комиссий», – резюмирует Андрей Тетыш.

Показателен тот факт, что устанавливать единый рекомендуемый размер вознаграждения для своих членов риэлторские сообщества начали еще несколько лет назад. И хотя сами риэлторы часто воспринимали эти правила как обязательные, антимонопольная служба не обращала на эти «рекомендации» никакого внимания. В Новосибирске «бикфордов шнур» подожгли сами клиенты, которые пожаловались ревизорам на слишком высокие ставки комиссионных. Аналогичным образом могут поступить и покупатели недвижимости в других российских городах.