Аналитический отчёт о результатах проведённого анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске в 2010 году

I. Общие положения.

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (далее – анализ) проводился во исполнение приказа ФАС России от 07.02.2011г. №66 «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2011-2012 годы» (далее – План работы ФАС России) в соответствии с методическими указаниями по подготовке анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах (далее – методические указания ФАС России).

Настоящий анализ проводился в целях оценки состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, а также в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Анализ проведён в соответствии с Порядком проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утверждённым приказом ФАС России от 28.04.2010г. №220 (далее – Порядок).

В ходе проведённого анализа использовалась информация, представленная Департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства г. Новосибирска, и хозяйствующими субъектами, оказывающими услуги по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске.

II. Временной интервал исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с методическими указаниями ФАС России и Планом работы ФАС России временной интервал обзора установлен с 1 января 2010г. по 31 декабря 2010г. (далее - 2010 год).

III. Продуктовые и географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с методическими указаниями ФАС России в целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка приняты услуги по управлению многоквартирными домами.

Комплекс услуг по управлению многоквартирными домами включает услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключённых договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (методические указания ФАС России).

Управление многоквартирным домом должно осуществляться на основании Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с методическими указаниями ФАС России в целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами приняты административные границы городов с численностью населения более 100 тысяч жителей. В Новосибирской области в 2010 году единственным городом с населением более 100 тысяч жителей являлся г. Новосибирск, поэтому географическими границами изучаемого рынка приняты административные границы г. Новосибирска.

При анализе информации за 2010 год о распределении жилищного фонда по способам управления учитывались как многоквартирные дома – дома, состоящие из двух и более квартир и помещений общего пользования.

IV. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске.

Согласно информации, представленной Департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска, в 2010 году в г. Новосибирске управление многоквартирными домами осуществляли 45 управляющих компаний различных форм собственности.

Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники помещений в многоквартирных домах.

<…>

V. Объём рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске и доли хозяйствующих субъектов на рынке.

В соответствии с методическими рекомендациями объём рынка услуг по управлению многоквартирными домами  (далее – рынок услуг) рассчитывался как объём жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующими субъектами в г. Новосибирске в тыс. м2.

<…>

 VI. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске.

 Анализируемый рынок является рынком умеренной концентрации, коэффициент рыночной концентрации <…>, индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана – <…>. В 2009 году рынок также характеризовался умеренной степенью концентрации.

VII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами в г.Новосибирске.

Согласно ответу Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства г. Новосибирска «барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами отсутствуют. По оценкам специалистов жилищного хозяйства в Новосибирске этот рынок сформирован и находится в стадии «перераспределения». Данная стадия характеризуется учащающимися случаями изменения собственниками способа управления (например – путём создания ТСЖ), либо выборе другой управляющей организации; а также объективным процессом поглощения крупными компаниями более мелких».

Опрос хоз. субъектов рынка показал следующее:

1) около 60% опрошенных управляющих компаний считают, что на рынке услуг по управлению многоквартирными домами отсутствуют барьеры входа на рынок, в том числе административные ограничения, вводимые органами местного управления и иными органами и организациями, наделёнными правами указанных органов, в частности, такие как предоставление льгот отдельным хозяйствующим субъектам, а также отсутствуют барьеры, связанные с деятельностью вертикально-интегрированных хозяйствующих субъектов. По их мнению, хозяйствующие субъекты поставлены в равные условия доступа на данный рынок; собственники жилых помещений могут в любой момент выбрать иную управляющую компанию или иной способ управления многоквартирным домом;

2) 40% управляющих компаний указали на наличие барьеров входа на вышеназванный рынок, назвав основным барьером отсутствие единых правил и схем (кроме вмешательства судебных органов) передачи управления многоквартирными домами из одной управляющей компании (или ТСЖ) в другую управляющую компанию (или ТСЖ), даже при наличии желания и решения собственников сменить управляющую компанию (или ТСЖ) по причине некачественного обслуживания (отказ прежней управляющей компании осуществить передачу технической документации и иных документов, а также перечисления остатков денежных средств собственников помещений, находящихся на расчётном счёте прежней управляющей организации).

По мнению управляющих компаний для развития конкуренции необходимо:

-создание нормативно-правовой базы, более детально регламентирующей деятельность по управлению многоквартирными домами, принятие закреплённого порядка передачи домов от одной управляющей организации к другой при смене способа управления, либо управляющей организации, уточнение федерального законодательства в части формирования обязательного и дополнительного перечня услуг по содержанию многоквартирных домов;

-создание административных инструментов по досудебному урегулированию споров между конкурирующими управляющими компаниями;

-улучшение качества работы, а также оперативность в решении любых возникающих вопросов;

-формирование системы договорных отношений между собственником, заказчиком, подрядчиком и гражданами, проживающими в жилых помещениях;

-создание единых критериев оценки качества управляющих организаций;

-обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовой формы;

-подготовка квалифицированных кадров по управлению и обслуживанию жилого фонда.

VIII.Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске в 2010г.

Состояние конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске, определённое в ходе проведённого анализа, позволяет отнести рассматриваемый рынок к рынкам с развитой конкуренцией.

Анализируемый рынок – рынок умеренной концентрации, на нём осуществляли деятельность в 2010 году 45 управляющих компаний, которые обслуживали 63,12% общего объёма жилищного фонда г. Новосибирска. Большинство хоз. субъектов рынка (86,67%) – частные управляющие организации.

По результатам проведённого обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске за 2008г., 2009г., 2010г. хозяйствующие субъекты, имеющие долю на рынке определённого товара более чем 35%, отсутствовали.