Аналитический отчёт о результатах проведённого обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске

I. Общие положения.

Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (далее – обзор) проводился во исполнение приказа ФАС России от 10.01.2008г. №1 «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2008 года» (далее – План работы ФАС России) в соответствии с методическими указаниями по подготовке обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах (далее – методические указания ФАС России).

Настоящий обзор проводился в целях определения положения и долей хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, определения доли частных управляющих организаций, а также в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Обзор проведён в соответствии с Порядком проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке, утверждённым приказом ФАС России от 25.04.2006г. №108 (далее – Порядок).

В ходе проведённого анализа использовалась информация, представленная Департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства г. Новосибирска и хозяйствующими субъектами, оказывающими услуги по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске.

II. Временной интервал исследования рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с методическими указаниями ФАС России (исх. №АГ/5817 от 19.03.08г.), на основании постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006г. №75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и  Плана работы ФАС России временные границы обзора рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах  приняты с 1января 2007г. по 31 декабря 2007г. (2007 год).

III. Продуктовые и географические границы рынка услуг по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с методическими указаниями ФАС России в целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка приняты услуги по управлению многоквартирными домами.

Под услугами по управлению многоквартирными домами понимались оказываемые управляющей организацией работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключённых договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (методические указания ФАС России).

Согласно ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) целью управления многоквартирным домом является обеспечение собственников и нанимателей жилых помещений благоприятными и безопасными условиями проживания, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом должно осуществляться на основании Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

-управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

-управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с методическими указаниями ФАС России в целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами приняты административные границы городов с численностью населения более 100 тысяч жителей. В Новосибирской области в 2007 году единственным городом с населением более 100 тысяч жителей являлся г. Новосибирск, поэтому географическими границами изучаемого рынка приняты административные границы г. Новосибирска.

IV. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске.

В соответствии со статьёй 155 ЖК РФ в состав хозяйствующих субъектов-участников рынка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации – юридические лица независимо от организационно – правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

Деятельность по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой.

Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники помещений в многоквартирных домах.

Согласно информации, представленной Департаментом энергетики, жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска,  в 2007 году в г. Новосибирске управление многоквартирными домами осуществляли 34 хозяйствующих субъектов различных форм собственности (далее – управляющие компании).

V. Объём рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске и доли хозяйствующих субъектов на рынке.

В соответствии с методическими указаниями ФАС России объём рынка услуг по управлению многоквартирными домами в (далее – рынок услуг) рассчитывался как объём жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующими субъектами в г. Новосибирске  в тыс. м2.

Согласно информации, представленной Департаментом энергетики,  жилищного и коммунального хозяйства города Новосибирска и управляющими компаниями,  объём жилищного фонда, переданного в управление в 2007 году в г. Новосибирске, составил 19660,41 тыс.м2, что и является объёмом рынка услуг по управлению многоквартирными домами. Способ его определения – объём товара (услуги) в соответствии с заключёнными договорами на рассматриваемом товарном рынке в натуральном выражении.

Наибольшую долю на исследуемом рынке в 2007 году занимали ЗАО «Управляющая компания «СПАС-ДОМ», ООО «Сибирский сервисный центр ЖКХ», ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт.

VI. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в г.Новосибирске.

Анализируемый рынок является рынком низкой концентрации, коэффициент рыночной концентрацииCR3=36,64%.

VII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами в г.Новосибирске.

Деятельность  по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой. Действующим законодательством не установлены квалификационные требования к персоналу управляющих компаний.

Опрос хоз. субъектов рынка показал следующее:

1) 74% опрошенных управляющих компаний считают, что на рынке услуг по управлению многоквартирными домами отсутствуют барьеры входа на рынок, в том числе  административные ограничения, вводимые органами местного управления и иными органами и организациями, наделёнными правами указанных органов, в частности, такие как предоставление льгот отдельным хозяйствующим субъектам;

2) 26% управляющих компаний назвали следующие барьеры входа на вышеназванный рынок:

-административное давление и чрезмерный контроль органов местного управления путём вмешательства в деятельность управляющих компаний, предоставление льгот отдельным хоз. субъектам;

-чрезмерно высокие налоговые ставки для управляющих компаний;

-более льготный статус ТСЖ по сравнению с управляющими компаниями, в том числе различные программы поддержки ТСЖ;

-несвоевременная и неполная компенсация затрат управляющим компаниям в связи с предоставлением льгот и субсидий;

-низкая платёжеспособность потребителей услуг;

-недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах;

-наличие среди действующих на рынке хоз. субъектов вертикально-интегрированных хоз. субъектов, что создаёт преимущества для участников вертикально-интегрированных хоз. субъектов по сравнению с другими потенциальными участниками рынка.

VIII.Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске в 2007г.

Состояние конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г.Новосибирске, определённое в ходе проведённого анализа, позволяет отнести рассматриваемый рынок к рынкам с развитой конкуренцией.

Анализируемый рынок – рынок низкой концентрации, на нём осуществляли деятельность в 2007 году 34 хоз. субъекта (в 2006 году – 5) различных форм собственности, которые обслуживали около 80% общего объёма жилищного фонда г. Новосибирска. Большинство хоз. субъектов рынка (более 70%) – частные управляющие организации.

Хоз. субъекты, занимающие доминирующее положение на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Новосибирске, в 2007 году отсутствовали.